Biura zwalniają tempo. Jak wykorzystać cenną ziemię pod inwestycje komercyjne?
„`html
Analitycy jednej z firm doradczych zwracają uwagę na to, jak bardzo zmienił się rynek biurowy w Polsce w ciągu ostatnich kilku lat. W okresach dużego ożywienia, takich jak rok 2018, oddawano do użytku nawet 1,8 mln metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej. Obecnie deweloperzy realizują około 440 tys. mkw., a liczba nowych biurowców spadła z 125 do 28 rocznie.
Zmniejszająca się aktywność deweloperów
Zmiany w podejściu do planowania inwestycji wynikają z niepewności dotyczącej przyszłego modelu pracy oraz rosnących kosztów finansowania i realizacji projektów. W ostatnich latach deweloperzy zaczęli bardziej selektywnie wybierać lokalizacje pod nowe przedsięwzięcia, koncentrując się zwłaszcza na terenach pozyskanych kilka lat wcześniej.
Preferowane lokalizacje i efekty wyborów
Obecnie inwestycje skupiają się głównie w centrach dużych miast. Firmy poszukują najnowocześniejszych adresów, które pozwolą im zarówno utrzymać obecnych pracowników, jak i pozyskiwać nowe talenty. Tereny są coraz trudniej dostępne, co sprawia, że deweloperzy zaczynają interesować się również starszymi budynkami, których lokalizacja oferuje wysoki potencjał.
- Część starszych obiektów bywa wyburzana na rzecz nowych biurowców.
- Zdarza się również zmiana funkcji starszych budynków – rośnie liczba przypadków przeprojektowania ich np. na mieszkania lub hotele.
- W ciągu trzech lat ubyło z rynku warszawskiego ok. 240 tys. mkw. powierzchni biurowej powstałej po 1990 roku – szczególnie w centrum oraz na Służewcu.
Zamiana funkcji biurowców
Rynek biur stał się istotnym źródłem gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, hotele czy najem instytucjonalny. W ostatnich pięciu latach na terenach wcześniej wykorzystywanych pod biura powstało lub powstaje ponad 600 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej. Proces ten, szczególnie poza centralnymi dzielnicami miasta, nabiera tempa ze względu na wysokie wskaźniki pustostanów, które wynoszą odpowiednio 13% na obrzeżach i 7,4% w centrum.
- Coraz częściej sprzedaje się nowoczesne biurowce klasy B, a także niektóre klasy A, traktując je jako potencjalny grunt pod nowe inwestycje.
- W rejonie warszawskiego Służewca odnotowuje się największą liczbę takich transakcji, z cenami od 600 do 800 euro za metr kwadratowy pustej powierzchni biurowej.
- W centralnych lokalizacjach Warszawy ceny są znacznie wyższe, wynosząc nawet 2,8–3 tys. euro za mkw.
Wyzwania na regionalnych rynkach biurowych
Aktualnie w Warszawie aktywność deweloperska zmniejszyła się o 75%, a na rynkach regionalnych obserwujemy jeszcze większą stagnację. Właściciele wielu budynków biurowych mają poważne trudności z utrzymaniem wysokiego poziomu najmu.
Pustostany i czynniki kosztowe
Wskaźniki pustostanów w miastach regionalnych są bardzo wysokie, sięgając nawet 22% w Łodzi, 21% w Katowicach, 20% we Wrocławiu oraz blisko 18% w Krakowie. Istotny wpływ na decyzje deweloperów mają również rosnące koszty budowy i wykończenia, co przekłada się na wysokość czynszów. Dla wielu firm korzystających z biur w regionach, zwłaszcza z sektora SSC/BPO, koszty czynszu są kluczowym elementem budżetowym.
- Dla nowych inwestycji biurowych czynsze osiągają poziom co najmniej 20–22 euro za mkw. miesięcznie.
- Duża część potencjalnych najemców nie jest w stanie zaakceptować takich stawek.
- W związku z tym popyt na grunty pod nowe biura jest mocno ograniczony.
Przewidywania na przyszłość
Specjaliści przewidują, że stabilizacja na rynku nastąpi dopiero po zauważalnym spadku wskaźnika pustostanów, co w niektórych miastach może potrwać nawet do czterech lat. Wyjątkiem będą pojedyncze, wyjątkowe inwestycje w najlepszych lokalizacjach. Przekształcanie starszych biurowców w nowsze lub w zupełnie inne obiekty, takie jak mieszkania, stanie się coraz częstsze również w większych miastach regionalnych, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu. Zdarza się nawet, że przeznaczenie gruntu zostaje zmienione w trakcie trwającej już budowy, co wcześniej było niespotykane na polskim rynku biurowym.
Z uwagi na brak danych dotyczących obrotu gruntami pod biura w regionach, szacowanie cen tego typu nieruchomości jest możliwe tylko na podstawie ograniczonych informacji transakcyjnych.
„`
