Czy ceny mieszkań będą rosnąć czy spadać? Prognozy i zakłady rynku nieruchomości

„`html

Aktualna sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań u deweloperów giełdowych

W pełni trwa sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów obecnych na rynku kapitałowym. Obok podsumowań liczbowych, firmy często dzielą się opiniami na temat bieżącej kondycji branży oraz prognozami na najbliższe miesiące.

Majowa obniżka stóp procentowych nie spowodowała jeszcze wyraźnego ożywienia sprzedaży w drugim kwartale roku. Należy zauważyć, że większość deweloperów jako sprzedaż rejestruje podpisane umowy deweloperskie, a nie same umowy rezerwacyjne. Nowa, lipcowa decyzja o kolejnym cięciu stóp procentowych również nie zagwarantowała natychmiastowych zmian na rynku mieszkaniowym.

Ograniczony wpływ obniżek stóp procentowych na popyt

Pojedyncza obniżka stóp procentowych to według większości obserwatorów zbyt mało, by znacząco pobudzić sprzedaż nowych mieszkań. Bez widocznego i trwałego cyklu obniżek stóp, przy wciąż kosztownych kredytach hipotecznych i rekordowej liczbie ofert, rośnie presja na deweloperów, aby rozważyć korekty cenowe.

Victoria Dom, spółka notowana na Catalyście i działająca w Warszawie, Krakowie oraz Gdańsku, zanotowała wyraźne odbicie sprzedaży. W drugim kwartale sprzedano (uwzględniając zarówno płatne rezerwacje, jak i umowy deweloperskie oraz przedwstępne bez wcześniejszej rezerwacji) 328 lokali, co oznacza wzrost o 19 procent względem pierwszego kwartału i aż 116 procent w porównaniu z najsłabszym okresem od 2017 roku.

Wyzwania na rynku pierwotnym i perspektywy wzrostu cen

Całkowita sprzedaż Victorii Dom w pierwszym półroczu wyniosła 603 mieszkania, czyli o 5 procent mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Spółka jednak z umiarkowanym optymizmem patrzy w przyszłość i podkreśla, że:

Popyt na rynku pierwotnym powoli się odbudowuje dzięki obniżającym się kosztom kredytów.
Rośnie zainteresowanie po stronie kupujących, jednak rynek stoi przed poważnymi wyzwaniami:

Zmiany techniczne dotyczące budynków mieszkalnych.
Trudności z pozyskaniem odpowiednich gruntów.
Systematyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych.

Według Waldemara Wasiluka, wiceprezesa firmy, zakup mieszkania obecnie to sposób na zabezpieczenie się przed kolejnymi podwyżkami cen. Przy dalszym ożywieniu sprzedaży i ograniczeniu podaży w najbliższych miesiącach można oczekiwać wzrostu cen mieszkań nawet o 5 procent w skali roku. To sygnał nie tylko dla osób kupujących na własne potrzeby, lecz także dla inwestorów, dla których nieruchomości pozostają bezpieczną formą lokaty kapitału.

Trendy na szerokim rynku i prognozy specjalistów

Drugi kwartał na krajowym rynku mieszkaniowym przyniósł lekką poprawę sprzedaży względem pierwszych miesięcy roku. Według analiz, w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali w czerwcu wstępnie 3,05 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek o 18 procent względem majowego wstępnego odczytu i o 13 procent względem wyników z maja po finalizacji umów. Pomimo spadku wskaźnika WIBOR i pierwszych obniżek stóp procentowych, nie zaobserwowano silnego impulsu dla rynku.

Aktualna sytuacja w liczbach

W całym drugim kwartale sprzedano 9,34 tysiąca mieszkań – to o 4 procent więcej niż w poprzednim kwartale.
Do oferty wprowadzono 10,9 tysiąca nowych mieszkań, co było najsłabszym wynikiem kwartalnym od dwóch lat.
Liczba mieszkań dostępnych w ofercie ustabilizowała się na rekordowym poziomie 62,1 tysiąca.

Według prognoz, jeśli w nadchodzących miesiącach nie nastąpi wyraźne ożywienie, na przykład w postaci cyklu obniżek stóp procentowych lub zmian w kalkulacji zdolności kredytowej, można spodziewać się powszechnych korekt cen mieszkań – zarówno tych oferowanych, jak i całkowitych cen transakcyjnych.

Początek lipca pokazał lepsze od wcześniejszych prognoz wyniki sprzedażowe, jednak eksperci zapowiadają, że na ostateczną ocenę wpływu tych zmian trzeba będzie poczekać do sierpnia, aby mieć pewność trwałości ewentualnego wzrostu sprzedaży.

Nowe budowy i stan rynku kredytowego

Mimo wysokiej podaży i wciąż niezadowalającej dynamiki sprzedaży, deweloperzy nie wstrzymują znacząco nowych inwestycji. Widać natomiast spowolnienie tempa uzyskiwania nowych pozwoleń na budowę, co częściowo wynika z dużych zapasów już posiadanych gruntów.

Warunki na rynku kredytów hipotecznych nadal są wyjątkowo trudne na tle całej Unii Europejskiej. Pomimo ostatniego cyklu obniżek stóp trudno określić, kiedy można się spodziewać kolejnych i jak trwały okaże się wzrost popytu na mieszkania w najbliższych kwartałach. Ponadto, liczba lokali oferowanych przez deweloperów w największych polskich miastach utrzymuje się na historycznych maksimach, co powoduje:

Wydłużenie czasu sprzedaży całej oferty.
Stabilizację cen na rynku pierwotnym.

Mikołaj Konopka, prezes jednej z dużych spółek, zwraca uwagę na to, że otoczenie rynkowe nadal wymaga ostrożności zarówno ze strony deweloperów, jak i nabywców nieruchomości.

„`